La loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan ou ÉLAN) est désormais en vigueur. Cette réforme du logement et de la construction a pour triple objectif de « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre », de « répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles » et « d'améliorer le cadre de vie ». Elle a pour ambition de libérer la construction et réformer le secteur du logement. Voici les principales mesures de la loi ELAN :
- Réorganiser le logement social: La loi ELAN prévoit de regrouper les bailleurs sociaux, qui gèrent moins de 15 000 logements. L’objectif de vendre 40 000 logements sociaux par an est également fixé par cette loi alors que la moyenne annuelle est de 8 000 logements vendus par an.
- Lutter contre les recours Abusif: La loi prévoit le raccourcissement des délais d’instruction en première instance à 10 mois au lieu de 24 dans le cadre d’un recours contentieux contre un permis de construire. Cela devrait permettre de raccourcir les délais de traitement des recours sur les opérations de logements neufs.
- Assouplissement de la loi littoral: La loi autorise des constructions nouvelles, mais seulement dans des espaces déjà urbanisés où il subsiste des « dents creuses ». L’interdiction de construire dans la bande des 100 m du littoral et dans les espaces proches du rivage est bien sûr maintenue.
- Modification des règles d’instruction des permis de construire ou de démolir dans les périmètres des monuments historiques: Dans les périmètres des abords des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables, pour les antennes de téléphonie mobile ou de très haut débit et pour les immeubles déclarés dangereux ou insalubres, dès lors que ces travaux ne touchent pas les monuments historiques eux-mêmes, les permis de construire et de démolir sont délivrés après un avis simple de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Accessibilité des logements aux personnes handicapées : des normes plus souples: Le projet de loi, qui doit libérer la construction, assouplit les normes d’accessibilité des logements neufs aux personnes handicapées. Dans la loi il n’est imposé plus que 20% de logements accessibles avec 90% de logements évolutifs ou adaptables.
- Améliorer les relations entre bailleurs et locataires: La loi ELAN prévoit de créer un bail dit “Mobilité”, d’une durée de 1 à 10 mois, et non renouvelable, pour favoriser la mobilité des jeunes, notamment en formation professionnelle. L’encadrement des loyers dans les zones tendues, prévu par la loi Duflot mais peu appliqué, est rendu optionnel.
- Faciliter la transformation de bureaux vacants en logements: La loi ELAN facilite la transformation des nombreuses surfaces de bureaux vacants en logements. Par ailleurs, les sanctions contre les marchands de sommeil vont être renforcées.
- La renaissance de l’encadrement des loyers dans les zones tendues: L’encadrement des loyers dans les zones dites tendues créé en 2014 par la loi ALUR et annulé en 2017 renaît. En pratique, l'encadrement des loyers pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes seulement voire dans un ou plusieurs quartiers uniquement puisque la loi n'imposera plus que la totalité d'une agglomération y soit soumise. Cette mesure doit permettre une expérimentation là où le besoin est le plus criant...mais aussi là où les données statistiques recueillies sont suffisamment importantes pour sa mise en place. L’application de l'encadrement sera en pratique subordonné non seulement au volontariat de la commune mais aussi à la constatation « objective » de tensions locatives dans la ville (écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, niveau de loyer médian élevé, faible production de logements neufs actuelle et à venir). Pour être plus efficace, l'encadrement des loyers est opposable aux bailleurs et des sanctions sont prévues.
- Locations touristiques : plus de contrôles et de sanctions : La loi ELAN renforce les contrôles et les sanctions en matière de location touristique dans les grandes villes. Cette mesure traduit la volonté des services publiques et de nombreuses communes urbaines de mieux encadrer l'essor parfois anarchique des locations saisonnières.
- Une modernisation et une simplification des diagnostics obligatoires pour la location: Bonne nouvelle, si propriétaire et locataire le souhaitent, la loi ELAN permet de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (en pièces jointes d'un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme du bail.
- Opposabilité du DPE (Diagnostic de performance énergétique): A ce jour, le DPE est fourni à des fins d'information mais il n'est pas " opposable " : ainsi l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.La loi Élan change la donne à compter du 1erjanvier puisqu'elle rend le DPE opposable au vendeur/au bailleur.
- Fin de la trêve hivernale pour les squatteurs: La loi Elan supprie le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs. Cela signifie qu'ils peuvent être expulsés à tout moment, y compris du 1er novembre au 31 mars.
- Fourniture par le vendeur d'une étude de sol pour la vente d'un terrain à bâtir : Une étude géotechnique (une étude de sol), que le vendeur devra faire effectuer, devra être annexée au compromis de vente lors de la vente d'un terrain à bâtir (un terrain constructible) si celui-ci se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (le zonage sera publié ultérieurement).
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Loi Elan test